借名买房纠纷最新规定2024年

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

　　第十五条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

　　如果目的是为了规避“限购令”等违反法律法规是不合法的，即使签署借名合同也是无效的。

　　借名购房相关法律风险提示

　　1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。

　　2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被法院支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。

　　3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。

　　4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。

　　借名买房常见的纠纷有哪些?

　　常见的借名买房纠纷包括：

　　1.登记购房人反悔，投资者无法证明双方存在委托代理关系以及支付购房款的事实。很难获得房屋产权或收回购房款;

　　2、登记购房人有外债纠纷，债权人可以要求法院查封拍卖房产;

　　3、名义产权人意外死亡的纠纷，可能因继承关系被他人继承;

　　4、如果银行最终核实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以根据贷款合同的有关规定要求提前终止贷款合同。

　　名义产权人意外死亡的影响

　　根据我国《民法典》第一千零一十七条的规定，同一自然人既有完全民事行为能力，又有限制民事行为能力或者无民事行为能力的情况下，其法定代理人可以代为办理民事法律事务。而依照该法第一千零一十八条的规定，无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其法定代理人可以代为从事民事活动，但不得代理其从事法律规定或者其代理行为需要办理法定代理人代理的民事活动。

　　若名义产权人意外死亡，其法定代理人可以继续行使其权利和履行其义务。根据《民法典》第一千零一十七条的规定，法定代理人可以继续行使其权利和履行其义务，直至被宣告失踪或者丧失行为能力。因此，名义产权人意外死亡不会影响其法定代理人继续行使其权利和履行其义务。

　　然而，在实际操作中，名义产权人的继承人或者受遗赠人等可能会要求确认其法定代理人的资格或者要求承担相应的民事责任。这可能需要通过法律程序来解决。因此，名义产权人意外死亡可能会对其继承人或者受遗赠人等产生一定影响。

　　借名买房纠纷是一个复杂的问题,需要认真处理。如果名义产权人反悔或意外死亡,可能会影响其法定代理人的资格和权利。因此,在办理相关事宜时,应该充分考虑这些风险并采取相应措施。同时,继承人或者受遗赠人也应该了解相关法律规定,及时采取相应措施维护自己的权益。

　　《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

　　借名买房纠纷如何处理?

　　(一)借名买房前，全面了解登记购房人。

　　在借名购房前，实际出资人应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。隐名购房时，双方应签订协议，约定双方只是隐名代理关系，房产所有权实际上属于实际出资人所有。作为实际出资人，应保管好出资的各项凭证。出现或者可能出现纠纷时，作为实际出资人，应尽快向法院起诉确权，避免房产被转移或者被他人冻结拍卖。

　　(二)以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?

　　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对抗善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

　　(三)一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?

　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。